瑞士：专业化、制度化、法律化
本报驻日内瓦记者 刘军
瑞士的物业管理体制已经有两个世纪的历史。从18世纪初开始，就有房主将剩余的房产交给独立的房管公司管理，形成瑞士物业管理的雏型。从本世纪中叶起，随着司法体制的不断完善、房产规模不断扩大以及供求关系的需要，房管公司已经专业化、制度化、法律化，成为瑞士民众生活不可缺少的中介机构。记者日前就瑞士的物业管理情况采访了瑞士著名的华裔建筑师朱丙安和日内瓦州最大私营房管公司的副总裁布希。 朱先生介绍说，瑞士的房屋建设和投入市场分成两部分。房屋由个人、公司、财团或政府建成之后，一般是交给房管公司销售或出租。因此，住户直接接触的是房管公司而不是房产主。房管公司分为政府和私营两种。瑞士各州、市政府拥有一部分房产，政府内部设立一个类似我国各单位的房管处，负责管理、销售和出租房产。这类房产政府需要支出一定的补贴，出租给低收入阶层，房租收入直接归政府。而私营房管公司则是根据房产主交付的房产的状况，与房产主协商后按照不同的档次出租或销售，收取管理费。 瑞士的房管公司非常多，而且大小不一，大的可以管理成千上万套住宅，小的可能只管理十几套住房。成立房管公司需要经过特殊培训和证明。布希先生介绍说，房管公司的主要负责人必须具备三个条件：首先，在不动产行业有8年以上的实际工作经验；其次，在洛桑物业管理学院接受过18个月的培训，并通过了联邦物业管理考试；最后，再经过18个月的深造获得相当于硕士的毕业文凭，三个条件缺一不可，以保证高级物业管理人员都是名副其实的专业管理人才。 房管公司的主要工作有以下几方面：承接房主的房产，寻找住户，为房主收取房租，经住户要求并同房主协商后进行日常的房产维修，调解房主与住户之间的纠纷等等。换句话说，房产公司是服务性机构，是房主和住户的中介，公司依靠他们发展和生存。因此，各房管公司非常注意与房产主和住户的关系，使他们双方都满意。记者居住的日内瓦州共有50多个房管公司，为争取到更多的顾客，提供专业的、良好的服务至关重要。一旦签约，房管公司根据顾客的需要，负责联系安装电灯、电话、电视天线等大小事宜，定期寄来房租单。住房出现问题可以打电话给公司，由公司联系修理，一包到底，大大减轻了房主的负担。房管公司的收入来源有两方面，一是根据管理房产的数量收取管理费。一般来说，管理费占收取的房租的3％至7％之间。此外，还从所有房产的日常维修、检查、预算的费用中抽取5％的佣金。房管公司在每年年底扣除掉属于公司的管理费之后，将房租汇入房主的帐户。 租赁关系的存在自然会产生矛盾和纠纷。瑞士一些法律界人士在60年代就创立了住户协会——“阿斯洛卡”，专门帮助协调住户与房主之间的矛盾与纠纷。目前，“阿斯洛卡”已经遍及全瑞士。一旦发生纠纷和矛盾，房管公司作为中介人，首先独立解决问题，其次是协助“阿斯洛卡”进行调解，调解不能解决的问题，可以上诉至专门的物业纠纷法庭，如果还不能解决，官司可以一直打到联邦法院。 可以说，瑞士人能够安居乐业，无后顾之忧，专业化、制度化、法律化的房管公司起着不容忽视的作用。
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